Начало инвестиционного пути часто напоминает блуждание в тумане. Общие советы противоречат друг другу, а страх совершить фатальную ошибку парализует. Интуиция новичка, основанная на эмоциях и рыночном шуме, почти всегда ведет к убыткам.

Самый опасный миф? Убеждение, что для старта нужны миллионы. Это не так. Гораздо важнее системный подход к тем деньгам, которые у вас уже есть. Без него даже крупная сумма может быстро исчезнуть.

Цена ошибки измеряется конкретными цифрами. Согласно исследованию РБК, 68% новичков превышают комфортный бюджет на 20-30%, подрывая свою финансовую устойчивость. Средняя потеря из-за непредвиденного ремонта и простоя — 6-8 месяцев арендного дохода.

Тест адаптивного бюджета — это антидот от хаоса. Это не просто калькулятор, а философия управления капиталом, превращающая хаотичные попытки в структурированный, повторяемый процесс.

Самое важное: никогда не путайте все сбережения с капиталом для инвестиций. В риск должен идти только тот объем средств, потеря которого не пошатнет ваш текущий уровень жизни.

Цель этого руководства — не научить не ошибаться. Это невозможно. Наша цель — сделать ваши ошибки управляемыми и не фатальными. Мы дадим вам конкретную методологию, от терминов до готового плана действий.

Ключевые ошибки новичков, которые мы устраним:

• Эмоциональная покупка «понравившегося» объекта без расчетов.
• Полное вложение всех доступных средств без финансовой «подушки».
• Полное игнорирование таких факторов, как ликвидность актива и сроки возврата капитала.
• Недооценка постоянных расходов и налогов, «съедающих» прибыль.

Тест дает ясность и контроль там, где царит путаница. Но как именно определить эту безопасную для риска сумму? Давайте перейдем к первому и самому важному шагу — честной оценке вашего рискового капитала.

Фундамент: Ключевые термины и концепции для понимания теста адаптивного бюджета

Эти термины — не теория, а инструменты для каждого шага теста. Вы будете применять их прямо сейчас.

Тест адаптивного бюджета (Adaptive Budget Test) — это цикл «оценил — вложил — проверил — скорректировал». Его суть в постоянной рекалибровке ваших действий на основе данных, а не эмоций.

Рисковый капитал — основа всего. Это не все ваши накопления. Задайте себе три вопроса:

• Эти деньги не являются частью вашей «подушки безопасности»?
• Их потеря не сорвет важные жизненные планы в ближайшие 3-5 лет?
• Это не кредитные средства?

Если на все «да» — это ваш рисковый капитал. Пример: если потеря суммы заставит отложить отпуск или лечение — это не он.

Инвестиционный горизонт — ваш срок. Он напрямую диктует, во что вкладывать.

Ликвидность актива — скорость его продажи без потерь. Квартира в Москве ликвидна, доля в деревенском доме — нет. Чем ниже ликвидность, тем больше буфер ликвидности вам нужен на счету.

Денежный поток (Cash Flow) — ваша ежемесячная прибыль. Формула для начала: Аренда — (Коммуналка + Налог + Резерв на ремонт 10%) = Cash Flow. Это важнее спекуляций на росте цены.

CAP Rate (Коэффициент капитализации) показывает доходность объекта. Пример: квартира стоит 5 млн ₽, приносит 300 тыс. ₐ чистого операционного дохода в год. CAP Rate = (300 000 / 5 000 000) * 100% = 6%. Это база для сравнения объектов.

Диверсификация с маленьким бюджетом — это не 5 квартир. Это распределение рискового капитала между инструментами: часть в REIT, часть в краудфандинг, часть — накопление на первоначальный взнос.

Самое важное: ваш инвестиционный бюджет — это не цена квартиры, а сумма всех первоначальных вложений: взнос + ремонт + оформление + налоги. Именно с этой суммой работает тест.

Теперь, когда вы понимаете язык, на котором говорит тест, давайте применим его на практике и пройдем все 7 шагов адаптивного бюджета для вашей первой потенциальной сделки.

Шаг 1: Честная оценка вашего рискового капитала — отправная точка для инвестиций

Первый и самый критичный шаг — отделить деньги, которые можно инвестировать, от всех ваших сбережений. Рисковый капитал для недвижимости — это не просто «свободные деньги». Это средства, чья потенциальная потеря не пошатнет вашу финансовую устойчивость и не вынудит к панической продаже актива.

В чем подвох? Многие новички путают его с деньгами на крупные покупки, резервным фондом или, что фатально, с заемными средствами. Инвестировать можно только то, потеря чего не заставит вас менять жизненные планы или брать новые долги.

Практическое упражнение: проведите аудит. Выпишите все ликвидные сбережения, затем последовательно вычтите из них:

• Резервный фонд (минимум 6 месяцев обязательных расходов).
• Деньги на запланированные крупные траты (ремонт, автомобиль, обучение).

Оставшаяся сумма — ваш потенциальный инвестиционный пул. Самое важное: рисковый капитал составляет лишь малую часть от него.

По данным опроса НАУФОР, 43% начинающих инвесторов в 2023 году использовали для первой сделки >70% накоплений. В 60% случаев это привело к трудностям при непредвиденных расходах.

Запомните это правило: никогда не вкладывайте весь рассчитанный рисковый капитал в одну сделку. Часть его (10-20%) должна оставаться как буфер ликвидности на счету для внезапного ремонта или простоя объекта.

Пройдите психологический тест: «Если я потеряю эту сумму, я…». Если ответ вызывает тревогу или предполагает отказ от запланированных целей — сумма слишком велика.

Давайте разберем на примере: при инвестиционном пуле в 2 млн ₽, ваш рисковый капитал для покупки квартиры составит 100-200 тыс. ₽. Эти деньги и есть бюджет для первоначальных затрат (взнос, ремонт, оформление).

Зафиксируйте эту сумму и логику расчета письменно. Это ваш фундамент для взвешенных решений.

Определив, сколько вы реально можете позволить себе инвестировать без паники, пора ответить на следующий ключевой вопрос: на какой срок эти деньги могут быть «заморожены»? Это подводит нас к Шагу 2: Определению вашего инвестиционного горизонта.

Шаг 2: Определение инвестиционного горизонта и его влияние на выбор объекта

Инвестиционный горизонт — это не абстракция, а конкретный срок, на который вы готовы «заморозить» капитал. Он диктует все: от типа актива до вашей реакции на рыночные паники.

На языке цифр: краткосрочный (1-3 года), среднесрочный (3-7 лет), долгосрочный (7+ лет). Ваш горизонт должен быть привязан к жизненной цели, а не к желаниям.

Практическое упражнение: «Накопить на обучение ребенка через 10 лет» = горизонт 10 лет. «Сформировать пассивный доход к пенсии через 20 лет» = горизонт 20 лет.

Но в чем подвох? Новички путают горизонт со сроком аренды или кредита. Это фатальная ошибка.

Пример: Инвестор с горизонтом 2 года, вложившийся в строящуюся квартиру для перепродажи, может столкнуться с проблемами ликвидности при заморозке стройки. Для горизонта 15 лет — это лишь временная просадка.

Согласно исследованию, средний срок владения для стабильного cash flow — 7-10 лет. Спекулятивные сделки укладываются в 1-3 года.

Критическая ошибка: выбор объекта только по высокой доходности без учета горизонта. Покупка коммерческой недвижимости с окупаемостью 8 лет для цели «автомобиль через 2 года» — путь к вынужденной продаже в убыток.

Самое важное: горизонт определяет вашу устойчивость к рискам. Краткосрочные вложения уязвимы к рыночным колебаниям, долгосрочные — позволяют их переждать.

Интеграция с тестом бюджета: чем короче горизонт, тем консервативнее должен быть выделенный рисковый капитал. Для цели в 2 года недопустимо рисковать 15% пула в низколиквидный актив.

Определив сроки, вы готовы к самому ответственному этапу — анализу трех сценариев для любой потенциальной сделки. Давайте разберем, как пессимистичный прогноз спасает от катастрофических потерь.

Шаг 3: Анализ трёх сценариев — пессимистичный, реалистичный, оптимистичный

Теперь вы знаете свой рисковый капитал и инвестиционный горизонт. Пора применить их к конкретной сделке. Анализ трёх сценариев — это стресс-тест, превращающий страх в управляемые цифры.

Критическая ошибка: новички принимают «реалистичный» сценарий за пессимистичный, игнорируя настоящие кризисы.

Пессимистичный сценарий (Stress Test) — это «идеальный шторм». Смоделируйте его честно:

• Падение спроса: простой объекта 2-3 месяца в году.
• Рост расходов: коммунальные платежи +15%, внеплановый ремонт.
• Давление кредита: рост ключевой ставки. Учтите, что просрочка по ипотеке для инвестиций на 0.5-1% выше.

Цель: рассчитать минимальный денежный поток. Он может быть отрицательным, но вы должны покрыть его из буфера, не продавая актив.

Реалистичный сценарий (Base Case) — это консервативная норма, а не мечта. Основа — среднерыночные данные и стабильность. Здесь вы рассчитываете точку безубыточности и целевой cash flow.

Оптимистичный сценарий (Upside Potential) показывает потенциал. Но запомните правило: он не должен влиять на решение о покупке. Это лишь оценка возможного бонуса.

Давайте разберем на примере. Объект: студия за 5 млн ₽, потенциальная аренда 25 тыс. ₽/мес.

*После вычета операционных расходов, налогов и резерва на ремонт.

Принятие решения: сделка проходит тест, если даже в пессимистичном сценарии ваши потери не превышают заранее выделенную часть рискового капитала, а буфер ликвидности покрывает негативный поток.

Используйте для моделирования простые Excel-таблицы. Структура: отдельные колонки для каждого сценария с переменными (ставка аренды, простой, расходы). Избегайте слепого доверия к «средним» цифрам с агрегаторов.

Самое важное: если пессимистичный сценарий ведет к катастрофической потере капитала или вынужденной продаже — откажитесь от сделки. Независимо от оптимистичных прогнозов.

Но даже самый тщательный анализ сценариев бесполезен, если вы не защитили базовый уровень жизни. Далее мы разберем, как создать буфер ликвидности — неприкосновенный запас, который отделяет инвестиции от финансовой катастрофы.

Шаг 4: Создание и поддержание буфера ликвидности в недвижимости

Самый тщательный анализ сценариев рушится без буфера ликвидности. Это ваша страховочная сетка, отделяющая инвестиции от финансовой катастрофы.

Почему «последние деньги» — табу? Вынужденная продажа актива в панике почти всегда означает убыток. Вы теряете и капитал, и будущий доход.

Как рассчитать минимальный буфер?

Используйте консервативную формулу: (Месячные операционные расходы × 6) + Стоимость одного капитального ремонта.

Давайте разберем на примере. Для квартиры с расходами в 5 000 ₽/мес. и ремонтом за 100 000 ₽ буфер составит: (5 000 * 6) + 100 000 = 130 000 ₽.

Этот расчет подтверждается данными: средний срок поиска нового арендатора — 1-2 месяца. Буфер на 3-6 месяцев покрывает этот риск.

Где и как хранить буфер?

Только в высоколиквидных и надежных инструментах. Никаких акций или криптовалюты.

• Отдельный сберегательный счет с пополнением.
• Фонды денежного рынка (например, облигации ОФЗ).
• Кредитная линия под залог недвижимости (как резервный вариант).

Критическая дисциплина: пополнение

Самое важное правило: направляйте 10-20% от чистого cash flow ежемесячно на пополнение буфера.

Это отличает профессионала от любителя. Распространенная ошибка — считать доход стабильным и вкладывать всю прибыль в новые сделки.

Без резерва первый же простой объекта заставляет брать дорогие займы.

Помните: буфер ликвидности — это часть вашего рискового капитала, выделенная специально для страховки.

Рекалибруйте его размер раз в год или при значительном изменении расходов на объект.

Но даже с надежным буфером ваш успех зависит от выбора правильного объекта. Как не ошибиться? Переходим к анализу трех сценариев для любой потенциальной сделки.

От простого к сложному: Практическое применение теста от REIT до прямой покупки

Тест адаптивного бюджета — ваш компас на пути от первых шагов к сложным сделкам. Он определяет, какой инструмент соответствует вашему рисковому капиталу и инвестиционному горизонту прямо сейчас.

Уровень 1: REIT (биржевые фонды недвижимости)

Как применить тест: Весь рисковый капитал — сумма для покупки паев. Горизонт — от 3 лет. Анализ сценариев — изучение волатильности фонда. Буфер ликвидности остается в неприкосновенности.

Это стратегический старт. Средняя доходность публичных REIT в РФ — 8-12% годовых, что сравнимо с арендой, но без операционных хлопот.

Уровень 2: Краудфандинг платформы

Тест меняется: капитал дробится между 3-5 проектами. Ключевой проверкой становится пессимистичный сценарий: "Что, если проект заморозится на 2 года?".

Минимальный порог входа от 50 000 ₽ позволяет диверсифицировать даже небольшой капитал.

Уровень 3: Долевое участие (ДДУ) с целью перепродажи

В тест добавляется новый параметр: "непредвиденные издержки +15-20% от бюджета". Анализ сценариев теперь включает риски срыва сроков сдачи и падения цены на момент выхода. Требуется увеличенный буфер.

Уровень 4: Прямая покупка квартиры для сдачи

Максимальная нагрузка на тест. Рассчитывается денежный поток по пессимистичному сценарию: простой 2 месяца, внеплановый ремонт. Горизонт — от 5 лет. Отдельно проверяется ликвидность актива: скорость продажи без скидки 15-20%.

Как тест диктует переход между уровнями

Правило: переходите на следующий уровень, только если после моделирования худшего сценария на предыдущем уровне ваш рисковый капитал не пострадал критически, а вы накопили опыт и дополнительный буфер.

Давайте разберем на примере.

• Старт: 300 000 ₽ в REIT.
• Через 2 года: рисковый капитал 500 000 ₽, буфер 200 000 ₽.
• Тест разрешает: выделить 150 000 ₽ на краудфандинг, оставив остальное в REIT для диверсификации.

Ошибка, которую блокирует тест

Желание купить квартиру в ипотеку, имея только взнос, но нулевой буфер. Тест покажет, что в пессимистичном сценарии (потеря работы + простой) вы не продержитесь и 3 месяца.

Интеграция в портфель

Удерживайте инструменты разного уровня, распределяя капитал по тесту. Например:

Ребалансируйте такой портфель раз в год.

Теперь, когда вы понимаете, как применять тест на каждом уровне сложности, давайте закрепим это знание, разобрав конкретные цифры и сценарии. В следующем разделе мы смоделируем полный расчет для трех типичных кейсов новичка.

Критические ошибки новичков, которые тест адаптивного бюджета помогает избежать

Тест адаптивного бюджета — это ваш главный защитник от распространенных и дорогостоящих промахов. Он заменяет эмоции холодным расчетом, а иллюзии — проверенными сценариями.

Давайте разберем главные ловушки и как методология вас от них страхует.

Эмоциональная покупка без расчетов. Объект может нравиться эстетически, но его цена — это математика. Тест требует расчета денежного потока и CAP rate до любых решений. Если цифры не сходятся — сделка отменяется.

Недооценка издержек. Новички часто считают только ипотеку и коммуналку. Тест заставляет включить в модель всё: управление, налоги, страховку, фонд капремонта. По данным опроса НАУИР, 68% новичков, проваливших первые сделки, не заложили в бюджет 15-20% на непредвиденные расходы.

Игнорирование ликвидности. Вложение в объект, который нельзя быстро продать, — ловушка. Тест отдельно проверяет ликвидность актива, моделируя срочную продажу со скидкой. Это отсекает рисковые варианты вроде элитного жилья в кризис.

Концентрация рисков. Вложить всё в одну квартиру или район — игра в рулетку. Тест дисциплинирует, распределяя рисковый капитал согласно плану, автоматически обеспечивая диверсификацию.

Ошибки в работе с кредитом. Использование заемных средств сверх комфортного уровня — путь к краху при росте ставок. Анализ сценариев теста включает стресс-тест платежей при изменении ключевой ставки.

• Отсутствие плана выхода: Тест привязывает сделку к инвестиционному горизонту, заранее определяя условия продажи.
• Юридические риски: Без проверки документов нет и сделки. Тест включает этот этап как обязательный пункт расходов.
• Копирование чужих стратегий: Методология адаптирует любой подход под ваш уникальный капитал, горизонт и аппетит к риску.

Самое важное: не превращайте тест в формальность. Подгонка цифр под желаемый результат — самообман. Если пессимистичный сценарий показывает убыток, значит, сделка опасна. Запомните это правило.

Кейс для закрепления: инвестор купил квартиру в новостройке, рассчитав доходность 12%. Но он не учел 8 месяцев простоя до заселения и 300 тыс. руб. на отделку. Фактическая доходность за первый год упала до 4%. Тест адаптивного бюджета выявил бы этот провал на этапе моделирования реалистичного сценария входа в актив.

Но избежать ошибок — только половина дела. Как интегрировать эти уроки в долгосрочную стратегию, чтобы каждый следующий шаг укреплял ваш портфель?

Интеграция теста в долгосрочную стратегию формирования портфеля недвижимости

Тест адаптивного бюджета — это не разовый фильтр для сделки, а операционная система для вашего капитала. Его настоящая сила раскрывается при построении диверсифицированного портфеля.

Принцип «слоеного пирога» — основа распределения. Ваш бюджет делится на три уровня:

• Высоколиквидный слой (10-15%): REIT, ETF на недвижимость. Это ваш буфер ликвидности и инструмент для быстрых возможностей.
• Среднесрочный слой (30-40%): Краудфандинговые проекты, долевое участие. Баланс доходности и управляемости.
• Базовый слой (50-60%): Прямая покупка объектов для аренды. Создает стабильный cash flow и долгосрочный рост.

Но это еще не все. Портфель не может быть статичным. Согласно исследованию Deloitte, инвесторы, ребалансирующие портфель недвижимости каждые 2-3 года, показывают на 15-20% более высокую совокупную доходность при том же уровне риска.

График рекалибровки обязателен. Пересматривайте распределение раз в год или при изменении доходности актива на 25%. Тест применяется уже к портфелю в целом.

Давайте разберем на примере. Инвестор начинает с 500 тыс. рублей в REIT. Через год, после теста, добавляет краудфандинг на 300 тыс. Еще через два года — первую квартиру, выделяя на каждый этап только капитал, прошедший проверку тремя сценариями.

Контрольные точки для мониторинга здоровья портфеля:

Самое важное: избегайте ловушки «застывшего» портфеля. Первая удачная инвестиция — не шаблон. Рынок и ваши цели меняются.

Стратегия выхода также планируется через тест. Для каждого актива заранее определены условия продажи (например, падение CAP rate ниже целевого), что исключает панические решения.

Но даже идеальный портфель требует управления. Давайте разберем, как избежать критических ошибок, которые сведут на нет все ваши расчеты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Практическое применение любой методологии рождает вопросы. Вот ответы на ключевые из них, которые закрепят ваше понимание.

Можно ли применить тест, если у меня есть только 300 000 рублей?

Да. В этом случае ваш рисковый капитал — это вся сумма. Тест направит вас в высоколиквидный слой: REIT или краудфандинг. Пример: при доходности REIT 4-6% годовых, для пассивного дохода в 20 000 руб./мес. нужен капитал от 4 до 6 млн руб. Это четко определяет горизонт и первые шаги.

Как часто нужно проводить 'рекалибровку бюджета'?

Планово — ежеквартально, сверяя с личными финансами. Но при резком изменении рынка (скачок ключевой ставки, кризис в отрасли) — немедленно. Ваш бюджет должен адаптироваться быстрее, чем меняются условия.

Что делать, если все три сценария показывают отрицательный cash flow?

Это категорический стоп-сигнал. Значит, базовая модель нежизнеспособна. Нужно либо искать другой объект, либо радикально менять финансирование (больший первоначальный взнос).

Как тест помогает выбрать между ипотекой и покупкой за свои?

Он моделирует денежные потоки для обоих вариантов. Ключевое — стресс-тест платежей при росте ставок для ипотеки и проверка, не потеряете ли вы всю ликвидность при покупке за кэш.

Применим ли тест для коммерческой или зарубежной недвижимости?

Да. Но список рисков расширяется. Добавьте валютный риск, более длительный срок продажи. Данные ЦБ: продажа квартиры в регионе занимает 3-6 месяцев. Для коммерции или зарубежья сроки ликвидности в пессимистичном сценарии могут быть еще больше.

Как учесть возможный ремонт или простой?

В пессимистичный сценарий заложите резерв в 15-20% от годового дохода на непредвиденные расходы и бюджет на 1-2 месяца простоя аренды. Это не пессимизм, а управление рисками.

Можно ли объединить бюджет с партнером?

Да. Но тест проводится для общего пула капитала. Отдельно и заранее прописываются юридические и финансовые сценарии выхода партнера. Иначе это станет главным риском.

Где чаще всего ошибаются новички при первом применении теста?

В двух местах:

• Завышают арендную ставку, беря максимум с рынка, а не среднее значение.
• Игнорируют или занижают операционные расходы. Ошибка: забыть про налоги, услуги управляющего, нотариуса и риелтора. Это убивает расчетную доходность.

Теперь, когда ключевые принципы закреплены, давайте соберем все воедино и составим ваш личный пошаговый план действий на первые 90 дней.

Заключение: Ваш план действий и постоянная рекалибровка бюджета

Теория без действия бесполезна. Сейчас вы превратите тест адаптивного бюджета из концепции в свою операционную систему. Ваша задача — начать цикл: действие → анализ → рекалибровка.

Паралич анализа — главный враг. Самое важное: первый шаг ценнее идеального плана.

Пятишаговый план на первые 90 дней

Шаг 1: Немедленное действие на этой неделе.

Рассчитайте и запишите точную сумму вашего рискового капитала. Формула проста: (Сбережения – Экстренная подушка – Крупные плановые траты на год).

Эту цифру вы фиксируете как бюджет для инвестиционного горизонта 3-5 лет. Без этого числа все дальнейшие шаги — просто размышления.

Шаг 2: Календарь рекалибровки.

Установите в календаре жесткие напоминания:

• Через 3 месяца: проверить, сделан ли Шаг 3.
• Через 6 и 12 месяцев: полноценный пересмотр. Сравнить фактические доходы/расходы по сделкам с пессимистичным и реалистичным сценариями.

Данные: Согласно исследованию, инвесторы, проводившие ежегодную рекалибровку на основе рыночных индексов, на 30% реже продавали активы в убыток во время коррекций.

Шаг 3: Лестница сложности.

Двигайтесь строго по порядку, не перескакивая ступени:

1. Откройте брокерский счет (это можно сделать онлайн за день).
2. Инвестируйте 20% рискового капитала в высоколиквидный слой — биржевые REIT или ETF на недвижимость.
3. Пока эти средства работают, изучите 3-5 проверенных краудфандинговых платформ.
4. Проанализируйте 5 реальных объектов аренды в вашем городе по формуле CAP Rate и cash flow, не планируя покупку.

Пример: Инвестор, начавший с 500 тыс. рублей в REIT, через год рекалибрует бюджет и направляет часть прибыли в краудфандинг жилого комплекса, диверсифицируя портфель.

Шаг 4: Создание контрольного списка для любой сделки.

Перед любым вложением вы обязаны пройти этот чек-лист. Распечатайте его.

Шаг 5: Документирование и анализ ошибок.

Заведите таблицу для учета всех действий. Это ваш главный инструмент для рекалибровки.

• Дата вложения.
• Инструмент/объект.
• Запланированная vs. Фактическая доходность.
• Причина отклонения. (Например: «Занизил расходы на управление»).

Это не бюрократия. Это данные для принятия решений.

Ключевое правило рекалибровки

Используйте журнал для принятия жестких решений:

• Если фактические доходы стабильно превышают реалистичный сценарий на 20%+ — можно рассмотреть увеличение доли рискового капитала на 5–10%.
• Если фактические показатели стабильно не дотягивают до пессимистичного — это стоп-сигнал. Остановите новые вложения в этот актив и проведите аудит стратегии.

Запомните это правило: Рекалибровка — это не оправдание для увеличения риска, а дисциплинированная подстройка под реальность.

Интеграция в общий финансовый план

Тест адаптивного бюджета — часть вашей финансовой системы. Свяжите его с другими целями.

Простое правило: доход от недвижимости реинвестируется до достижения целевого уровня капитала (например, суммы, достаточной для пассивного дохода в 50% от текущих расходов). После этого часть cash flow можно направлять на другие цели — пенсионные накопления, образование детей.

В чем подвох? Читатель может отложить план «до лучших времен». Но открытие брокерского счета и покупка REIT на 10–15% от рискового капитала — это действие, которое запускает процесс обучения и формирования портфеля. Оно важнее, чем год поиска «идеальной» квартиры.

Теперь, когда у вас есть система для принятия решений, давайте посмотрим, как она работает в реальных условиях — в следующем разделе мы разберем кейсы применения теста для разных типов недвижимости.